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　　記者:2011年住宅地產(chǎn)因受到限購政策影響而放慢了發(fā)展步伐，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形勢則非常好。2012年，您認為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將會呈現(xiàn)什么新現(xiàn)象？

　　郭增利:從去年的發(fā)展形勢來看，今年中國零售地產(chǎn)的金融意識在逐漸強化，這是一個好現(xiàn)象，也算是在特定發(fā)展階段出現(xiàn)的獨特模式。同時，也意味著各路資本都在搶進商業(yè)地產(chǎn)，尤其是零售地產(chǎn)。

　　從大環(huán)境來看，限購令直接導致了住宅地產(chǎn)商的目標轉移，他們認為自身在住宅領域施展本領的空間被擠壓，便進入到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。另外，很多金融機構在開發(fā)商特別需要資金去解救時，也用這樣的機會進入到了商業(yè)地產(chǎn)領域。而零售商進入商業(yè)地產(chǎn)則顯得很被動，是因為他們跟零售房地產(chǎn)開發(fā)商在合作過程中，遇到了租金上的巨大瓶頸（租金上漲），所以零售集團未必愿意進入到地產(chǎn)開發(fā)中來。由于零售地產(chǎn)開發(fā)商的不專業(yè)，在一定程度上反而擠壓了零售商的收益。

　　記者:您剛剛提到了零售商被迫進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，您怎么看待這一現(xiàn)象？對整個市場環(huán)境來說，有哪些影響？

　　郭增利:從我們對2011年整體的形勢判斷，發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象，就是零售商開店的步伐會明顯減緩，這種現(xiàn)象在今年上半年會有明顯體現(xiàn)。

　　從整個行業(yè)發(fā)展背景來看，2012年開發(fā)商的招商形式可能會比較嚴峻。因為雙方是合作的關系，零售商在利益被擠壓、成本被提升的大環(huán)境下，會對購物中心商業(yè)地產(chǎn)的招商產(chǎn)生影響。在這種情況下，零售商會追求更加安全的開店策略。接下來就會出現(xiàn)一個我們不太愿意看到的情況，就是開工面積很大，開業(yè)面積并不一定大。

　　近日，在我們發(fā)布的2012年到2013年的報告中，第一次用了另外一種方法理解開業(yè)數(shù)量，就是按照開工面積的60%（假設數(shù)量）來計算。為什么要用這樣一種相對讓大家緊張的心態(tài)看待市場，就是因為零售商開店的數(shù)量在2012年正逐漸減緩。

　　記者:我們這幾年在北京也看到了很多購物中心收購并購的案例，請您講一下資本市場對購物中心的進入是什么樣的考量？栽剪板房模特廠/出口栽剪人臺模特廠/高級服裝栽剪模特